Sijoituskiinteistöt
M€ | 30.6.2016 | 30.6.2015 | 31.12.2015 |
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden alussa | 3 999,2 | 3 708,8 | 3 708,8 |
Hankitut sijoituskiinteistöt *) | 73,1 | 93,0 | 187,1 |
Ajanmukaistamisinvestoinnit | 16,0 | 19,9 | 45,8 |
Myydyt sijoituskiinteistöt | -536,9 | -4,5 | -14,9 |
Aktivoidut vieraan pääoman menot | 0,8 | 1,0 | 2,0 |
Siirrot omaan käyttöön | -0,7 | 0,0 | 0,0 |
Voitto/ tappio käypään arvoon arvostamisesta | 56,2 | 47,2 | 70,3 |
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa | 3 607,8 | 3 865,4 | 3 999,2 |
| | | | |
| | | | |
*) sisältää mm. uusien rakenteilla olevien kohteiden hankintamenot
Konsernilla on hankintasitoumuksia uudistuotanto- ja peruskorjauskohteista, jotka on esitetty liitteessä 8.
Sijoituskiinteistöjen arvonkehitys koostuu investoinneista, markkinahintojen ja laskentaparametrien muutoksista sekä joidenkin kohteiden rajoitusten päättymisestä.
Osaan sijoituskiinteistöjä kohdistuu lainsäädännöllisiä käyttö- ja luovutusrajoituksia. Käyttö- ja luovutusrajoitukset kohdistuvat pääasiassa tasearvokohteisiin ja käyttörajoitukset tuottoarvokohteisiin. Rajoitukset kohdistuvat toisaalta sijoituskiinteistöjä omistavaan yhtiöön (ns. yleishyödyllisyysrajoitukset) ja toisaalta omistuksen kohteena olevaan sijoitukseen (ns. kohdekohtaiset rajoitukset). Yleishyödyllisyysrajoitukset sisältävät mm. yhtiön toimintaan, voitonjakoon, lainan- ja vakuudenantoon ja sijoitusten luovutukseen liittyviä pysyviä rajoituksia. Kohderajoitukset sisältävät mm. kohteen asuntojen käyttöön, asukasvalintaan, vuokranmääritykseen ja luovutukseen liittyviä määräaikaisia rajoituksia.
Sijoituskiinteistöjen arvostusperiaatteet
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon on sisällytetty transaktiomenot. Myöhemmin ne arvostetaan käypään arvoon ja käypien arvojen muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti sillä kaudella, jolla arvonmuutokset todetaan. Käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa.
VVO-konsernin määrittämät sijoituskiinteistöjen käyvät arvot perustuvat: kauppa-arvoon, tuottoarvoon tai hankintamenoon.
Kauppa-arvo
Kauppa-arvoon arvostetaan kohteet, jotka ovat vapaasti myytävissä. Arviopäivän arvo perustuu kohteeseen verrattavissa olevien asuntojen toteutuneisiin myyntihintoihin kahdelta edelliseltä vuodelta. Markkinalähteenä käytetään Kiinteistövälitysalan Keskusliitto Ry:n (KVKL) tarjoamaa hintaseurantapalvelua, joka sisältää kiinteistövälittäjien antamaa hintatietoa toteutuneista yksittäisten asuntojen kaupoista Suomessa. Kauppa-arvoon tehdään tarvittaessa oikaisu kohteen kunnon, sijainnin tai muiden ominaisuuksien perusteella.
Tuottoarvo
Tuottoarvoon arvostetaan kohteet, joihin kohdistuu arava- tai korkotukilainoihin perustuvia vuokrakäyttövelvoitteita ja jotka ovat myytävissä vain taloittain ja rajatulle ostajaryhmälle. Tuottoarvomenetelmässä käypä arvo määritetään pääomittamalla nettovuokratuotot kohdekohtaisilla nettotuottovaatimuksilla. Tuottoarvossa huomioidaan lisäksi tulevien korjausten vaikutus sekä mahdollisten korkotukien nykyarvo.
Hankintameno
Rakenteilla olevien kohteiden, pitkän korkotuen kohteiden ja aravakohteiden hankintamenon arvioidaan vastaavan niiden käypää arvoa. Aravakohteet ja pitkän korkotuen kohteet kirjataan alkuperäiseen hankintamenoon mahdollisilla arvonalentumisilla ja ennen IFRS-siirtymää kertyneillä poistoilla vähennettynä.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennan herkkyydet 30.6.2016
| | Muutos % |
M € | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
Kauppa-arvokohteet | | | | | |
Kauppahintojen muutos | -263,2 | -131,6 | | 131,6 | 263,2 |
| | | | | | |
Tuottoarvokohteet | | | | | |
Tuottovaatimus | 67,0 | 31,8 | | -28,7 | -54,8 |
Vuokratuotot | -104,9 | -52,4 | | 52,4 | 104,9 |
Hoitokulut | 40,5 | 20,3 | | -20,3 | -40,5 |
| | | | | | |
Taloudellinen käyttöaste (muutos prosenttiyksikköä) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| | | | | | |
Vuokratuotot (€) | -2,4 | -1,7 | | 0,4 | |
| | | | | | |
| | | | | | |
Kaikki VVO:n sijoituskiinteistöt luokitellaan IFRS 13 mukaan käyvän arvon hierarkiatasolle 3. Hierarkiatasolle 3 sisällytetään erät, joiden käyvän arvon määrittämisessä on käytetty omaisuuserää koskevia syöttötietoja, jotka eivät perustu havainnoitavissa olevaan markkinatietoon.
